遲延交房并不必然導致合同解除
本案是商品房銷售合同糾紛，中凱律師事務所高級合伙人范曉蕓律師代理被告（賣方）。本案歷經(jīng)一審和二審，最終一審法院判決駁回原告的全部訴訟請求；二審法院駁回上訴人（一審原告）上訴，維持原判。
基本案情
2017年2月，原告與被告簽訂了《天津市商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”），約定原告從被告處購買被告開發(fā)的商品房?！昂贤奔s定：2018年6月30日前交房。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式處理。除遇不可抗力外，被告如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在90日內(nèi)的，原告有權向被告追究已付款利息，利息自合同約定被告應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同時，還有權按照下列第 1 種約定，追究被告違約責任：
合同繼續(xù)履行
被告除支付原告已付款利息外，還應支付違約金。
解除合同
自2016年起，天津市政府相繼出臺了《關于嚴格今冬施工工地揚塵污染管控的通知》等關于全運會期間強制停工通知。涉案項目不得不停工，上述禁令是政府及相關部門根據(jù)現(xiàn)實情況做出的臨時性而非可預見的政府行為。2017年10月1日至2018年3月31日（因霧霾導致的不可抗力天數(shù)共計182天），全市建成區(qū)內(nèi)停止各類建設工程土石方作業(yè)、水泥攪拌及澆筑作業(yè)，停止道路工程土石方作業(yè)。
被告于2018年6月25日向原告寄送了《交付溫馨告知函》，告知原告，被告因按照政府部門要求停止相關施工，并在相關部門允許復工后，盡最大努力減少上述停工帶來的工期延誤影響，但仍無法按期交付，其所購房屋交付時間相應順延?；诖?，被告已積極履行告知義務。
后因各種原因，導致案涉房屋一直未能按約定交房日期交付。
2019年6月，原被告簽訂《<商品房買賣合同>補充協(xié)議》，約定：
原合同（前述《天津市商品房買賣合同》）繼續(xù)履行，原告同意遲延交付；
被告因遲延交付房屋，向原告支付已付款利息及違約金合計36萬余元。
2020年6月，原告向被告發(fā)出《催告函》，如被告超過2020年9月1日仍未交房，原告將依法解除合同，并追究被告違約責任，同時將要求被告賠償因此給原告造成的損失。
2020年9月15日，因被告未在原告《催告函》所述2020年9月1日前交房，原告正式向天津市濱海新區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除原告與被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》，并判令被告承擔本案訴訟費。
律師建議
原告不能要求解除合同
因不可抗力導致逾期交房
按原、被告雙方合同約定，交房日期應該是2018年6月30日之前。因受霧霾、疫情等不可抗力影響，導致被告交房日期一再延后，逾期交房已成事實。
按合同約定，原告無解除權
“合同”約定：被告逾期交付商品房：“除遇不可抗力外，被告如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在 90日內(nèi)的，原告有權向被告追究已付款利息，利息自合同約定被告應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同時，還有權按照下列第1種“合同繼續(xù)履行”的約定，追究被告的違約責任，非第2種“解除合同”。
按法律規(guī)定，原告也無解除權
原告在“催告函”中適用的法律是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅”。
按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，當事人另有約定的除外。故，原告依法也無解除權。
針對延期交房，原告之前也是按照合同約定主張權利
2019年6月12日，針對延期交房，雙方簽訂了《商品房買賣合同補充協(xié)議》，被告因房屋逾期交付，雙方約定被告向原告分別支付已付款利息及違約金共計人民幣364612元。被告按約已支付完該款。
判決結果
一審
經(jīng)審理，一審法院認定被告實際逾期交付房屋，但因原被告簽訂的合同對被告遲延交付房屋的處理方式進行了約定，故原告不能依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定行使合同解除權。同時認定，雖案涉房屋逾期交付，但被告已于2020年9月向涉案項目業(yè)主發(fā)出《交付溫馨告知函》，告知原告擬交房日期，且原告提供的證據(jù)不能證明案涉房屋事實上已不能交付，致使其合同目的不能實現(xiàn)，亦無法根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定行使合同解除權。故判決駁回原告全部訴訟請求，本案訴訟費由原告承擔。
二審
二審期間，上訴人（一審原告）提供了諸多證據(jù)（如拍攝的施工現(xiàn)場的視頻資料、調(diào)取的一審法院審理同類案件的開庭筆錄、政府信息公開資料、律師調(diào)查令調(diào)取的多份證據(jù)、向天津相關規(guī)劃局調(diào)取的案涉房屋所屬工程一期、二期、三期的規(guī)劃圖紙等），試圖證明案涉房屋因工程嚴重滯后而完全無法預估交付日期，致使實際交房遙遙無期，合同目的已不能實現(xiàn)，原告有權根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十五條規(guī)定及《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，行使法定解除權。二審法院經(jīng)開庭審理，認定一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應于維持，并作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
