中凱研討會(huì) | 定向安置房買賣合同糾紛
中凱律師事務(wù)所為了提升法律服務(wù)水平,秉承以客戶為中心的服務(wù)理念，促進(jìn)法律服務(wù)制度化，建立了重大疑難復(fù)雜案件集體會(huì)商制度。
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2021年9月24日，中凱律師事務(wù)所以競(jìng)爭性磋商模擬會(huì)議形式舉辦研討會(huì)。本次會(huì)議由我所高級(jí)合伙人李景順、王洪林、王元成、林燕焱、江超組成評(píng)審團(tuán)，江超主持會(huì)議，我所實(shí)習(xí)律師李彤、金鈺迪、高艷偉、楊靜靜、林煜涵、王怡分三組陳述法律服務(wù)方案，我所其他律師參與旁聽討論。
會(huì)議伊始，江超律師介紹了本次會(huì)議舉辦的目的和初衷，在律師接洽案件過程中，經(jīng)常面臨央企和政府等重大項(xiàng)目招標(biāo)及采購業(yè)務(wù)，供應(yīng)商通過上報(bào)服務(wù)方案、報(bào)價(jià)等，經(jīng)綜合評(píng)比篩選，最終確定方案最優(yōu)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。因此，通過競(jìng)爭性磋商模擬會(huì)議形式，可以鍛煉律師案件接洽和案情分析的能力。
案情概述
2009年
C公司借助A公司的名義向某研究院以2.4億的價(jià)格拿地，該款項(xiàng)由C公司匯入A公司賬戶，再以A公司的名義向某研究院支付。但因各種原因，該土地未獲開發(fā)，2.4億元亦未退還。2013年11月，C公司與A公司簽署《協(xié)議書》，約定C公司以B公司的名義開發(fā)“L地塊”，定向解決A公司員工住房問題，購房員工需要提前繳納預(yù)定房屋資金。《協(xié)議書》同時(shí)約定，該項(xiàng)目由A公司施工，由C公司辦理各項(xiàng)審批手續(xù)?！叭鬋公司在辦理項(xiàng)目審批手續(xù)過程中，不論因何種原因?qū)е马?xiàng)目沒有批準(zhǔn)，C公司將用“L地塊”項(xiàng)目中享有的權(quán)益（未退還的2.4億元）為繳納購房定金的員工進(jìn)行賠償”。若不能按期交房，C公司還應(yīng)向A公司的員工支付相應(yīng)補(bǔ)償。
2017年
A公司職工甲與B公司簽署了《定向安置房銷售合同》，約定房屋建筑面積約100平方米，總價(jià)款156萬余元，2020年6月20日前分三期支付全部價(jià)款。若買房逾期交房達(dá)60日，買方有權(quán)解除合同，賣方應(yīng)退還已支付放款、利息及違約金。
2020年12月
“L地塊”仍未啟動(dòng)建設(shè)，A公司代表購房職工向B公司發(fā)函主張退還房款。
2021年1月
B公司復(fù)函稱延期交房系不可抗力導(dǎo)致無法施工，拒絕退還房款。聲稱：建設(shè)項(xiàng)目已于2018年1月取得各項(xiàng)審批，具備開工條件并進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備施工，2018年3月該地塊周邊居民因影響采光等原因反對(duì)施工，多次信訪、游行。住建委因此收回施工登記許可致使無法施工。
2021年1月
C公司復(fù)函稱項(xiàng)目已于2018年1月完成各項(xiàng)審批，拒絕承擔(dān)責(zé)任。
2021年2月
A公司再次向C公司發(fā)函，要求C公司督促B公司退款并承擔(dān)違約責(zé)任，否則將按照《協(xié)議書》約定，向某研究院主張退還2.4億元，以賠償職工購房款。
2021年3月
住建委向甲等業(yè)主答復(fù)該項(xiàng)目前期手續(xù)已過期，待重新辦理完成。
小組方案展示
李彤、金鈺迪
該組的服務(wù)方案從案件法律關(guān)系分析入手，列明當(dāng)事人之間的邏輯關(guān)系。首先，認(rèn)為甲等業(yè)主與A公司存在代理關(guān)系；其次，C公司與A公司因“借名”購買劃撥土地致使合同無效，故A公司可以主張解除與研究院的合同，并要求賠償損失。同時(shí)，A公司應(yīng)返還C公司補(bǔ)償金及服務(wù)費(fèi)。綜合上述法律關(guān)系，該組提出兩條權(quán)益保障思路：第一，從保障甲等業(yè)主權(quán)益思路出發(fā)，以B、C公司為被告提出訴求，根據(jù)業(yè)主要求解除合同或繼續(xù)履行合同提出不同的損失計(jì)算方式。第二，從要求C公司承擔(dān)責(zé)任的思路入手，該組認(rèn)為既不適用擔(dān)保，又不適用保證，主張可從債務(wù)加入和公司橫向人格否認(rèn)制度的路徑主張連帶責(zé)任。
高艷偉、楊靜靜
該組側(cè)重介紹承辦律所的歷史及團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，并對(duì)案件情況予以分析，闡明業(yè)主訴求，認(rèn)為業(yè)主可要求B公司退還購房款及違約金，因C公司為實(shí)際開發(fā)商，故將其作為共同被告。否認(rèn)遲延交房屬于不可抗力。同時(shí)，圍繞證據(jù)收集、案情了解、法院管轄、訴前保全、調(diào)解、開庭、執(zhí)行等流程制定相應(yīng)工作方案，并提出了涵蓋溝通、總結(jié)匯報(bào)、保密、檔案管理等配套管理制度。
林煜涵、王怡
該組首先對(duì)于案情進(jìn)行了簡單的梳理，基于案件情況，提出與B公司解除合同，返還購房款，C公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。代理思路為業(yè)主分別向B公司和C公司提起房屋買賣合同糾紛之訴和房屋買賣擔(dān)保合同糾紛之訴，請(qǐng)求法院合并審理。同時(shí)，對(duì)于案件中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)予以告知。最后，列明法律服務(wù)范圍及相應(yīng)的報(bào)價(jià)。
評(píng)審
分組陳述服務(wù)方案后，評(píng)審組按照商務(wù)部分評(píng)審和技術(shù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)上述三組表現(xiàn)予以評(píng)價(jià)打分。評(píng)審組在肯定三組成員各自優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，指出各自服務(wù)方案有待修改完善的部分，評(píng)審組律師結(jié)合自身實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)從宏觀與微觀角度提出完善建議。
王洪林律師：各組的服務(wù)方案中提出了多種解決路徑但是要有傾向意見，要明確是否繼續(xù)履行合同，如果是解除合同，面臨的是合同是否有效的問題，認(rèn)定為無效合同則沒有違約金。如果想解除合同要求退還購房款，那么我們可以請(qǐng)求支付違約金。
王元成律師：第一組的服務(wù)方案是最好的，但是第一組漏項(xiàng)太多比較可惜，第二組服務(wù)方案很好，我建議會(huì)后第一組可以跟第二組交流一下。還有就是現(xiàn)在每個(gè)行業(yè)都需要營銷自己，營銷的方式和路徑也很多，研究和提髙營銷能力對(duì)個(gè)人和事務(wù)所都很重要！
林燕焱律師：這個(gè)案件的關(guān)鍵點(diǎn)是《協(xié)議書》的性質(zhì)，如果認(rèn)定為保證合同，那么，在保證期間沒有約定的情況下，法定期限是6個(gè)月，肯定超期了，因?yàn)楸ＷC期間類似除斥期間，沒有中止、中斷、延長的情況。如果《協(xié)議書》的性質(zhì)認(rèn)定為債務(wù)加入，那么，債務(wù)加入的條件“不論因何種原因?qū)е马?xiàng)目沒有批準(zhǔn)”如何認(rèn)定？施工許可證被收回，規(guī)劃許可證仍舊有效的情況下，是否是“項(xiàng)目沒有批準(zhǔn)”？施工許可證先發(fā)放后被收回，是不是“項(xiàng)目已經(jīng)得到批準(zhǔn)”？這個(gè)問題需要進(jìn)一步研究搞清楚。
江超律師：第一組的服務(wù)方案是最好的，并且也只有第一組是按照規(guī)定時(shí)間提交文件，如果真的要召開磋商會(huì)議，你超時(shí)了，那連入場(chǎng)的資格都沒有了，雖然只是模擬會(huì)議，但還是要注意這些細(xì)節(jié)問題。這個(gè)案件如果職工主張解除合同，要求賠償，如何保障賠償款執(zhí)行到位也是本案的關(guān)鍵，有時(shí)候我們需要逆向思維，可以從這個(gè)點(diǎn)去分析，制定我們的訴訟策略，例如本案可以從A公司主張與某研究院的解除合同，退還土地出讓金入手，A公司如果拿到了這筆土地出讓金了，那么，內(nèi)部職工的賠償也就有了保障。
結(jié)語
本次模擬會(huì)議案情復(fù)雜，參會(huì)人員圍繞案件事實(shí)與爭議焦點(diǎn)各抒己見，討論熱烈。律師在對(duì)外提供法律服務(wù)過程中，應(yīng)不斷提升對(duì)外業(yè)務(wù)營銷能力，多種形式展現(xiàn)律師業(yè)務(wù)能力及律師形象；同時(shí)，要靈活掌握客戶心理，了解客戶需求，明確服務(wù)方案重點(diǎn)，提高客戶認(rèn)同感；在案件代理中，要靈活運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)代理模式，提升自我保護(hù)能力。