引言 法拍房即法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，當債務(wù)人不能履行合同或無法清償?shù)狡趥鶆?wù)時，經(jīng)債權(quán)人申請強制執(zhí)行，法院有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定將債務(wù)人名下房屋拍賣或變賣所得價款清償債權(quán)。實踐中，債務(wù)人往往為逃避執(zhí)行或其他原因，為房屋設(shè)立長期租賃合同阻礙拍賣程序。 在此情況下，買受人取得的法拍房往往自帶租約，直接影響了買受人對房屋的使用和處置，且其中不乏惡意串通以低于市場價簽署的長期租賃合同。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十五條關(guān)于“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，即“買賣不破租賃”制度的存在，買受人如何通過合法途徑解除惡意租約，成為法拍房即不良資產(chǎn)處置實務(wù)的重點和難點。 本文擬從“買賣不破租賃”制度的構(gòu)成要件出發(fā)，結(jié)合法律規(guī)定及相關(guān)案例，從多個維度為買受人提供解決方案。
一、買賣不破租賃的構(gòu)成要件 根據(jù)《民法典》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，法拍房 “買賣不破租賃”的構(gòu)成要件可歸納如下： 1) 成立合法有效的書面租賃合同； 2) 租賃合同訂立于法院查封或設(shè)立抵押權(quán)前； 3) 承租人占有使用該房屋； 4) 房屋所有權(quán)的變動在租賃期間內(nèi)。
二、買受人對帶租法拍房的處理路徑 第一步 審查租賃合同是否滿足“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件
只有當房屋已經(jīng)具備“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件，買受人才受原有租賃合同的約束，故對于帶租法拍房首先需審查該租賃合同是否符合“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件。 1. 實務(wù)要點 根據(jù)上述“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件，對租賃合同的審查主要包含以下方面： 1) 審查租賃合同是否合法有效 包括合同訂立主體是否具備相應(yīng)的民事行為能力、出租人是否具有處分權(quán)、內(nèi)容是否違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定、是否違背公序良俗、是否存在明顯的惡意串通情形等。例如法律規(guī)定租賃期限不得超過二十年，若租賃合同約定租賃期限超過二十年，則超過部分無效； 2) 審查是否存在書面形式租賃合同 書面形式主要指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。若不存在書面合同且無法確定租賃期限的，可視為不定期租賃，對于不定期租賃，合同當事人有權(quán)根據(jù)實際情況隨時解除； 3) 審查租賃合同是否訂立于法院查封或設(shè)立抵押權(quán)前 若為法院查封或設(shè)立抵押權(quán)后訂立，承租人無權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行租賃合同； 4) 審查承租人是否占有房屋 “買賣不破租賃”制度創(chuàng)設(shè)目的在于維護承租人的合法權(quán)益，保障承租人基本的生存權(quán)與居住權(quán)，因此對租賃物的占有是適用該制度的重要因素。對占有的審查主要包含房屋是否已經(jīng)被實際用于生產(chǎn)、生活、經(jīng)營、裝修，以及水費、電費等繳納情況。 5) 審查租賃物所有權(quán)的變動是否在租賃期間內(nèi) 此處的所有權(quán)變動，既包含事實行為，也包含法律行為，通過拍賣取得房屋屬于基于法律行為的所有權(quán)變動。 經(jīng)審查，若租賃合同不具備相應(yīng)條件，“買賣不破租賃”規(guī)則自然無法適用，房屋買受人有權(quán)根據(jù)實際情況解除租賃合同或要求承租人騰退房屋。
2.代表案例 案例一：山東省金融資產(chǎn)管理股份有限公司與煙臺金益德投資置業(yè)有限公司其他合同糾紛執(zhí)行異議案 案號：(2022)滬01執(zhí)異40號 案情簡介：新華XX股份有限公司與金益德公司合同糾紛一案，上海市第一中級人民法院于2019年7月29日作出（2018）滬01民初290號民事判決。該民事判決認定，涉案房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立時間為2014年8月1日，抵押權(quán)人為新華XX股份有限公司。2021年5月24日，山東省金融資產(chǎn)管理股份有限公司以其受讓上述生效法律文書確定的債權(quán)為由，向法院申請執(zhí)行，法院決定拍賣涉案房地產(chǎn)。案外人崔兆林提出執(zhí)行異議，請求對涉案房地產(chǎn)負擔相關(guān)租約拍賣。根據(jù)崔兆林提供的證據(jù)材料顯示，崔兆林與金益德公司及山東XX有限公司于2021年4月22日就涉案房屋簽訂《場地租賃合同》，約定租賃期限為3年零2個月。 法院認為：異議人崔兆林系在申請執(zhí)行人對涉案房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后，與被執(zhí)行人等就涉案房地產(chǎn)簽訂租賃合同。崔兆林請求對涉案房地產(chǎn)負擔相關(guān)租約拍賣的異議申請不符合法律規(guī)定。
第二步 審查租賃合同是否存在惡意串通等無效情形 為法拍房設(shè)立的房屋租賃合同，經(jīng)常存在債務(wù)人惡意逃避執(zhí)行情形，訂立虛假租賃合同，嚴重侵害債權(quán)人及買受人的合法權(quán)益。一方面，由于房屋帶租拍賣，價格會相對較低；另一方面，買受人取得房屋后需承擔不合理的長期租賃合同，影響房屋的后續(xù)收益。然而對于房屋存在惡意串通簽訂長期租賃合同的情形，買受人并非束手無策，可請求法院或仲裁委確認房屋租賃合同無效，要求承租人騰退且自身無需承擔違約責任。在實踐中，請求確認房屋租賃合同無效，買受人可根據(jù)實際情況及案件的具體程序，決定直接提起確認合同無效之訴或執(zhí)行異議。 1. 法律規(guī)定 《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第二款，承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
2. 實務(wù)要點 結(jié)合上述法律規(guī)定，認定惡意串通、虛假簽訂租賃合同的主要審核要點有： 1) 審核租賃合同簽訂及備案的時間 出租人與承租人為妨礙執(zhí)行，將合同簽訂時間倒簽于抵押或法院查封之日前，但倒簽的合同通常倉促進行，主要條款約定較為簡單，簽字和蓋章較新，具有一定可辨別的空間； 2) 審核租金金額及支付情況 租金存在明顯低于市場標準、租金未實際交付或一次性全部交付等明顯違背常理與交易習慣情形，出租人與承租人對此無法提供合理理由的，存在惡意串通之嫌； 3) 確認房屋占有情況 虛假租賃合同，往往無占有之實，多為房屋買賣設(shè)置阻礙而簽訂。占有作為房屋重要的用益權(quán)利，承租人租而不占，租而不用，與常理相悖，是認定虛假租賃關(guān)系的重要因素； 4) 確認房屋是否存在二次轉(zhuǎn)租的情況 如承租人以低價承租房屋后并不實際使用而加價轉(zhuǎn)租，且不能說明合理理由的，屬于以惡意串通的方式侵害買受人的合法權(quán)益。
3.代表案例 案例二：天津港交易市場有限責任公司與天津茂宏企業(yè)管理有限公司、深圳市滿溢貿(mào)易有限公司確認合同無效糾紛 案號：(2020)津0105民初995號 案情簡介：2016年8月30日,原告天津港公司與被告滿溢公司簽訂《房產(chǎn)抵押合同》，以涉案房屋抵押擔保并辦理抵押登記。之后天津港公司申請法院強制執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)被告茂宏公司與被告滿溢公司簽訂有《承租經(jīng)營協(xié)議》,約定茂宏公司承租涉案抵押房屋,出租價格為每日每平方米0.5元,起租日為2016年5月18日，租期20年。其后被告茂宏公司以每日每平方米2.1元價格將涉案房屋轉(zhuǎn)租給新智匯公司。因此原告訴至法院，認為二被告的行為屬于惡意串通，損害第三人利益的行為，請求法院確認該租賃合同無效。 法院認為：根據(jù)原告陳述及提交的證據(jù)，訴爭《承租經(jīng)營協(xié)議》確實存在諸多不合常理的疑點。被告茂宏公司經(jīng)本院多次傳喚不到庭應(yīng)訴，而被告滿溢公司對上述疑點又不能作出合理解釋，足以認定二被告惡意串通，意欲通過簽訂長期租賃合同的形式阻卻原告抵押權(quán)的行使，損害原告作為抵押權(quán)人的利益。因此，可以認定二被告所簽訂的《承租經(jīng)營協(xié)議》和《補充協(xié)議》無效。因已經(jīng)認定二被告之間的租賃合同無效，茂宏公司自然不享有基于租賃關(guān)系產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃的權(quán)利。 案例三：洪某與中國工商銀行上海市寶山支行案外人執(zhí)行異議之訴 案號：(2021)滬02民終9505號 案情簡介：洪某與陳某于2012年5月16日簽訂《房屋租賃合同》，期限10年，自2012年6月3日起至2022年6月2日止。后涉案房屋為陳某向工行寶山支行貸款提供抵押擔保，因借款人陳某未履行還款義務(wù)，諸保證人亦未履行保證義務(wù)而被訴至法院。執(zhí)行過程中法院作出公告，對涉案房屋不負擔租賃權(quán)拍賣。洪某為此提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴。 法院認為：雖然洪某提供租賃合同，主張拍賣房屋在設(shè)立抵押前已存在租賃，但未提供證據(jù)證明租賃合同實際簽訂時間、不能證明實際占有使用房屋的情況、租金明顯低于市場價值、未能證明交付租金的真實性和正當性，因此洪某不享有對拍賣房屋租賃權(quán)。
第三步 通過協(xié)商方式變更或解除租賃合同 在成立“買賣不破租賃”的情況下，買受人仍可與承租人變更或解除租賃合同。為避免之后產(chǎn)生爭議，建議雙方協(xié)商解除后參照法律規(guī)定達成補償協(xié)議。 根據(jù)《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人單方解除租賃合同的違約責任主要有：退還保證金與承租人多支出的租賃費、賠償裝修費、賠償違約金、賠償履行利益等其他損失。 1.關(guān)于裝修費賠償范圍的確定 根據(jù)承租人是否經(jīng)出租人同意裝飾裝修、雙方違約情況，裝修費賠償事宜有所不同。 1) 若承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修 根據(jù)司法解釋規(guī)定，雙方對裝飾裝修物的處理沒有約定，按以下情形處理： i. 因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持； ii. 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償； iii. 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任； iv. 因不可歸責于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。 2) 若承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 此外，對于裝飾裝修損失，地方司法文件有進一步的規(guī)定。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第十五條規(guī)定，出租人對承租人的裝飾裝修或擴建提出異議的期限一般為六個月；《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十一條規(guī)定，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
2. 關(guān)于賠償違約金范圍的確定 若合同約定違約金遠超過違約損失的，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)適當調(diào)整。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十五條規(guī)定，房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過高的，以違約造成的實際損失為基準，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當事人過錯、預(yù)期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。
3.關(guān)于履行利益等其他損失范圍的確定 履行利益賠償責任是替代出租人原本給付的損害賠償，目的是使承租人處于如同租賃合同被適當履行的利益狀態(tài)，但損害賠償?shù)姆秶艿娇深A(yù)見性規(guī)則、與有過失規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則的限制。 《中華人民共和國民法典》第五百八十四條規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失。此外，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十六條規(guī)定，因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。同樣，《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十七條規(guī)定，因出租人違約，承租人要求出租人賠償其合理期間內(nèi)經(jīng)營損失的，最長不超過六個月。 此外，參考上海市高級人民法院匯編的《上海法院類案辦案要件指南（第4冊）》相關(guān)內(nèi)容，出租人根本違約，承租人另行租賃房屋的，承租人可請求賠償另行租賃房屋的租金價差損失及另行締約的相關(guān)費用。剩余租期較長的，可請求賠償搬遷的費用；若剩余租賃期限較短或租期屆滿，則搬遷費用由承租人承擔。承租人租賃房屋進行經(jīng)營活動，可請求賠償合理期間內(nèi)的實際經(jīng)營損失。但賠償范圍受到可預(yù)見性規(guī)則、減損規(guī)則的限制。
4. 代表案例 案例四：李文艷等房屋租賃合同糾紛 案號：(2021)滬02民終11078號 案情簡介：2017年，吉盛偉邦公司（甲方）與李文艷（乙方）簽訂《租賃合同》，合同簽訂后，吉盛偉邦公司將房屋交付李文艷使用，李文艷進行了裝修并支付了100,000元履約保證金。因吉盛偉邦公司破壞了經(jīng)營環(huán)境導(dǎo)致商戶無法正常經(jīng)營導(dǎo)致違約，李文艷以此為由解除《租賃合同》，并主張返還已支付未使用的租賃費和綜合管理費、履約保證金，支付違約金和補償金，賠償剩余租賃期限裝修損失、經(jīng)營損失。 法院認為：李文艷對于多付的92,450元吉盛偉邦公司理應(yīng)予以返還。吉盛偉邦公司違約，理應(yīng)退還履約保證金100,000元。關(guān)于裝修損失，李文艷主張的折現(xiàn)率依據(jù)不足，對吉盛偉邦公司主張的裝修現(xiàn)值計算方式予以認可，吉盛偉邦公司理應(yīng)賠償裝修現(xiàn)值。合同約定的補償金本質(zhì)屬于違約金性質(zhì)，現(xiàn)李文艷同時主張裝修損失、違約金和補償金，吉盛偉邦公司認為存在重復(fù)主張且要求降低標準，對此一審法院綜合合同約定的標準、李文艷的實際損失、合同履行情況、當事人過錯程度等因素，酌情認定吉盛偉邦公司應(yīng)支付李文艷違約金2,777,101元（該錢款包含裝修損失在內(nèi)）。李文艷未提供充足證據(jù)證明經(jīng)營損失，對其主張的經(jīng)營損失不予支持。
三、結(jié)語 面對法拍房設(shè)立的長期租賃合同，買受人并非束手無策。首先通過審查租賃合同是否滿足“買賣不破租賃”的條件，確認買受人是否有義務(wù)繼續(xù)履行原租賃合同。隨后對合同真實性進行審查，若存在虛假租賃的情形，可請求確認房屋租賃合同無效。若租賃合同已滿足“買賣不破租賃”的條件，買受人仍可與承租人協(xié)商補償損失并解除租賃合同，以達到房屋收購之商業(yè)目的。 此外我們提示，在收購法拍房之前，買受人需仔細審查房屋信息或聘請專業(yè)人員進行盡職調(diào)查，充分了解房屋的情況及交易風險，避免盲目收購導(dǎo)致后續(xù)法律糾紛與損失的發(fā)生。 本文僅代表作者個人觀點。
羅里達律師，北京中凱（上海）律師事務(wù)所律師，上海市律師協(xié)會仲裁業(yè)務(wù)研究委員會干事。華東政法大學(xué)法律碩士（法律與金融），具有注冊稅務(wù)師、初級會計師、證券從業(yè)資質(zhì)、基金從業(yè)資質(zhì)。 執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：民商事爭議解決、企業(yè)合規(guī)、投融資法律服務(wù)。
